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Legislación | El adiós a las cláusulas suelo

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Todo comenzó cuando las entidades financieras allá por el año 2005 empezaron a utilizarlas y a ser un elemento más en la negociación del contrato. Cuando las cosas iban bien y los tipos de interés estaban por las nubes, las entidades financieras ofrecían, dada la situación que existía en la época, añadir una cláusula al contrato denominada “tipo de interés mínimo y máximo”.

Se trataba de garantizar que aunque los intereses subieran –nunca pensaron que podrían bajar-, el cliente siempre iba a pagar un tipo de interés que no iba a ser ni inferior ni superior al pactado. El problema radica cuando en estos tipos de interés referidos como cláusulas suelo y techo, el límite de variabilidad a la baja es inferior al límite de variabilidad al alza.

 

 

Tras la Sentencia del Tribunal Supremo el pasado 9 de mayo de este año, sobre la nulidad por abusividad de las cláusulas de limitación mínima del tipo de interés incorporadas en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria a interés variable, el Alto Tribunal nos da las claves para que se pueda identificar si se ha producido un abuso por parte de la entidad bancaria o no, y podamos negociar su exclusión del contrato. Así, los requisitos necesarios para declarar nula la cláusula son:

 

  • Que el contrato se presente bajo la apariencia de un simple contrato de préstamo hipotecario a interés variable, sin advertir sobre la presencia de un umbral mínimo (“cláusula suelo”) por debajo del cual el consumidor no se beneficiará de la eventual disminución del incidente de referencia.
  • Como contrapartida a la cláusula suelo, no se fije un límite al alza (“cláusula techo”) que proteja al consumidor frente a posibles subidas del índice de referencia. No sirve que se incluya una cláusula suelo imposible de cumplir, sino una cláusula en aras a proteger al consumidor.
  • Que la cláusula se inserte entre una importante cantidad de información, predispuesta de tal forma que dificulte su localización.
  • Que no existan ejemplos o simulaciones que permitan comprender en qué casos se activa la cláusula y las consecuencias que ello acarrea.
  • Que falte una explicación clara sobre el coste comparativo de dicho producto respecto de otros.
  • Que en la fase precontractual, no se hubiese informado suficientemente al consumidor en aras a permitir que el mismo tenga un conocimiento efectivo sobre la cláusula suelo. A estos efectos, no se considera que se adquiera un conocimiento efectivo por la mera lectura del contrato por parte del notario.

 

Por todo ello, para que se aprecie la falta de transparencia, será preciso que se dé de forma clara al menos uno de los requisitos detallados anteriormente. Así, cualquier afectado por algún producto financiero debe ponerse en contacto con profesionales para tratar de solventar el problema lo antes posible.

 

Antonio Durán-Sindreu Buxadé

Socio Director de Durán-Sindreu, Abogados y Consultores de Empresa

 

 

 

 

 

Consulta herencia local

Consulta

¿Cómo proceder si fallece la madre titular del local de una Oficina de Farmacia, por el cual le pagaban un alquiler mensual, previa factura por dicho concepto, y existe una disputa entre hermanos en lo relativo a la propiedad del local y no se recibe factura por el alquiler, ni se ha creado entidad alguna para gestionar con un NIF la actividad?

 

Respuesta

En principio, cuando fallece el titular de un inmueble y heredan varias personas (situación que parece que es la que se da en su caso), deberán constituir una comunidad de bienes (CB).

 

En el ínterin desde el fallecimiento del propietario del inmueble hasta tener la totalidad de la documentación para hacer el trámite en hacienda de alta de la CB, estamos en una situación de tránsito, en la que se deberán presentar declaraciones de IVA e imputar la renta percibida a los comuneros para que paguen su correspondiente IRPF.

 

Para poder presentar y liquidar estas declaraciones, y hasta que no se pueda dar de alta la CB, se debería constituir otra figura previa, sin personalidad jurídica, que es la Herencia yaciente.

 

La Herencia yacente está integrada por quienes tengan derecho a aceptar o repudiar la herencia mientras no se manifiesten sobre este particular. A efectos fiscales este ente (como una CB) debe solicitar un NIF, para lo cual se exigirá documentación probatoria de la existencia de la Herencia yacente, de la relación de herederos y de sus porcentajes de participación.

 

En caso de sucesión testamentaria, se aportará:

 

  • Fotocopia del certificado emitido por el Registro General de Actos de Última Voluntad.
  • Fotocopia del testamento (debe coincidir con el que consta en el Registro General de Actos de Última Voluntad).
  • Para determinar los herederos y su cuota de participación, habrá que estar a la voluntad del testador.
    • Si la designación de herederos se realiza por su nombre y apellidos, deberá aportarse fotocopia del DNI u otro documento que acredite la identidad.
    • Si la designación de herederos se realiza de forma genérica (por ejemplo hijo, nieto), documento en el que se acredite que concurre tal circunstancia.
  • Escrito firmado por todos los herederos indicando que no se ha aceptado la herencia.

 

 

En el supuesto de sucesión legal intestada, se aportará:

 

  • Fotocopia del certificado emitido por el Registro General de Actos de Última Voluntad.
  • Acta de notoriedad de declaración de herederos, o declaración judicial en este sentido.
  • Escrito firmado por todos los herederos indicando que no se ha aceptado la herencia.

 

En cualquiera de los casos, además, se deberá aportar fotocopia del NIF de la persona que firme la declaración censal, y que ha de ser uno de los herederos, o su representante, en cuyo caso deberán acompañar fotocopia del documento que lo acredite.

 

 

 

En su situación actual, deducimos que si sus hermanos no han querido colaborar en la constitución de la CB, tampoco lo harán para constituir formalmente la Herencia yacente previa.

 

Nuestro consejo en tal caso consiste en que usted, como arrendataria, se dirija formalmente a sus hermanos (mediante carta remitida por burofax) solicitándoles la constitución de la Herencia yacente a los efectos de cumplir con la normativa fiscal (es decir, expedirle factura y practicarle en su caso las retenciones correspondientes). En caso de que no obtenga respuesta alguna, y si se niegan al cobro de la renta acordada, podrá usted proceder a la consignación judicial de las rentas (es decir depositar periódicamente ante el juzgado la cantidad pactada en espera de que se resuelva la situación sobre la propiedad del local).

 

Otra opción (compatible con la anterior) es plantear contra los herederos llamados a la adquisición del local una reclamación económico-administrativa para obligarles a que expidan la correspondiente factura. Este expediente se tramita por el Tribunal Económico-Administrativo regional correspondiente a su provincia y su objeto es obtener un pronunciamiento administrativo que obligue a los herederos a constituir la Herencia yacente y expedir facturas.

 

Lo que no recomendamos es que deje de abonar (de una forma u otra) las rentas mensuales, pues esto podría facultar a cualquier coheredero para intentar una acción de desahucio. •

 

Antonio Durán-Sindreu Buxadé
Socio Director de Durán-Sindreu, Abogados y Consultores de Empresa.

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